Osoby zadłużone będące właścicielami nieruchomości często zastanawiają się, czy upadłość konsumencka jest dla nich korzystna, w szczególności czy upadłość konsumencka jest lepszym rozwiązaniem niż samodzielna sprzedaż nieruchomości lub egzekucja komornicza.
Zgodnie z ogólną zasadą prawa upadłościowego, wraz z ogłoszeniem upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, której likwidacją – w tym sprzedażą – zajmuje się syndyk. Zasada ta dotyczy również nieruchomości, co do których dłużnikowi przysługuje tzw. prawo rzeczowe w tym:
Po wydaniu przez Sąd postanowienia o ogłoszeniu upadłości zadłużonego konsumenta postępowanie w większości przypadków toczy się w tzw. trybie uproszczonym, w którym co do zasady o sposobie likwidacji majątku stanowiącego masę upadłości decyduje samodzielnie syndyk.
Postępowanie upadłościowe konsumenckie toczyć się może natomiast również w tzw. trybie zwykłym. Zgodnie z przepisami, o prowadzeniu postępowania w trybie zwykłym Sąd decyduje między innymi, gdy jest to uzasadnione znacznym rozmiarem majątku dłużnika. W praktyce, za „znaczny rozmiar majątku” uznaje się właśnie przysługujące prawo rzeczowe do nieruchomości.
Zasadniczą różnicą miedzy trybem uproszczonym, a trybem zwykłem jest udział w tym drugim tzw. Sędziego-komisarza. Zadaniem Sędziego-komisarza jest przede wszystkim nadzór nad czynnościami syndyka. W przypadku, gdy do masy upadłości wchodzi nieruchomość, Sędzia-komisarz m.in. będzie udzielał zgody na wnioskowany przez syndyka tryb likwidacji nieruchomości.
Syndyk zajmując się sprzedażą nieruchomości wchodzącej do masy upadłości zleci rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Wartość nieruchomości przyjęta w operacie szacunkowym zostanie następnie przedstawiona w spisie inwentarza i będzie stanowić wartość wyjściową nieruchomości w procedurze sprzedaży.
W przypadku, gdy postępowanie toczyć się będzie w trybie uproszczonym, syndyk samodzielnie zdecyduje o trybie sprzedaży nieruchomości, przy czym przed przystąpieniem do sprzedaży syndyk zawiadomi Sąd oraz wierzycieli o wybranym sposobie sprzedaży nieruchomości. W zawiadomieniu syndyk wskazuje sposób likwidacji i minimalną cenę. Sąd z urzędu lub na skutek skargi wierzyciela może zakazać syndykowi sprzedaży w wybrany sposób lub za minimalną cenę.
W przypadku, gdy postępowanie toczyć się będzie w trybie zwykłym, syndyk wystąpi do Sędziego- komisarza o udzielenie zgody na sprzedaż nieruchomości w określony sposób i za określoną cenę minimalną.
W praktyce, przeważnie sprzedaż nieruchomości przez syndyka odbywa się z tzw. wolnej ręki w drodze konkursu ofert. Ogłoszenia o sprzedaży zamieszczane są w prasie lokalnej oraz w internetowych serwisach ogłoszeniowych.
Istnieje możliwość uniknięcia sprzedaży nieruchomości przez syndyka w sposób opisany w poprzedzającej części artykułu. Możliwość taką daje tzw. przygotowana likwidacja (pre-pack), która w uproszczeniu polega na tym, że osoba zadłużona samodzielnie znajduje nabywcę nieruchomości, ustala warunki sprzedaży, a następnie zgłasza wniosek o ogłoszenie upadłości konsumenckiej wskazując osobę, która nabędzie nieruchomość za określoną kwotę.
Cała procedura tzw. przygotowanej likwidacji jest oczywiście wysoce sformalizowana. Jednym z podstawowych wymogów formalnych takiego wniosku jest dołączenie do niego opisu i oszacowania nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wpisanego na listę biegłych sądowych.
Jeżeli nabywcą nieruchomości ma być osoba bliska wnioskodawcy, wówczas cena nabycia musi wynosić co najmniej kwotę wskazaną w operacie szacunkowym. Przez osobę bliską rozumie się małżonka, krewnego lub powinowatego w linii prostej, krewnego lub powinowatego w linii bocznej do drugiego stopnia włącznie, osobę pozostającą z dłużnikiem w faktycznym związku lub prowadzącą z nim wspólnie gospodarstwo domowe albo przysposobionego lub przysposabiającego.
Co bardzo istotne - do wniosku o zatwierdzenie warunków sprzedaży wnioskodawca (osoba zadłużona) załącza dowód (np. potwierdzenie przelewu) wniesienia przez przyszłego nabywcę nieruchomości wadium w wysokości 1/10 (jednej dziesiątej) oferowanej ceny. Wadium wnoszone w pieniądzu wpłaca się przelewem na rachunek depozytowy sądu właściwego do rozpoznania wniosku.
Uwzględniając wniosek, sąd w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości zatwierdza warunki sprzedaży nieruchomości, określając co najmniej cenę oraz nabywcę nieruchomości. Umowę sprzedaży zawiera syndyk, stosując warunki sprzedaży określone przez Sąd. Zawarcie umowy sprzedaży może nastąpić wyłącznie po wpłaceniu przez nabywcę całej ceny do masy upadłości lub po wydaniu syndykowi ceny złożonej wcześniej w całości ceny do depozytu sądowego.
Sprzedaż nieruchomości w trybie przygotowanej likwidacji powinna pozwolić na uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, a nadto przyśpieszyć postępowanie upadłościowe.
Szczególną i korzystną dla osób, które ogłosiły upadłość konsumencką regulacją prawną jest prawo do uzyskania z ceny sprzedaży nieruchomości tzw. kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Wskazana instytucja nie występuje w przypadku sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości przez Komornika i jako taka może być uznana za swoistą „przewagę” upadłości konsumenckiej nad egzekucją komorniczą.
Kwota na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wydzielana jest z ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w którym dotychczas zamieszkiwała osoba, która ogłosiła upadłość konsumencką.
Kwota na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych określana jest, jako ekwiwalent przeciętnego czynszu najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 (dwunastu) do 24 (dwudziestu) czterech miesięcy.
Kwotę na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych określa wzmiankowany już wcześniej Sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, w tym liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, zdolności zarobkowe upadłego, sumę uzyskaną ze sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz opinię syndyka. Sędzia-komisarz wydaje opisaną decyzję na wniosek upadłego. Osoba uprawniona może złożyć zażalenie na postanowienie sędziego-komisarza jeżeli nie zgadza się z postanowieniem (np. kwestionując kwotę, jako zbyt niską).
Kwota na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych co do zasady przyznawana jest po sprzedaży nieruchomości. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wcześniej zebrane fundusze masy upadłości są na tyle wysokie, że pozwalają na wypłatę zaliczki, jeszcze przed sprzedażą nieruchomości. Zaliczkę może przyznać sędzia-komisarz.
Co do zasady przysługujące osobie, która ogłosiła upadłość prawo do nieruchomości powinno zostać sprzedane, a środki uzyskane w ten sposób powinny zostać przeznaczone na spłatę wierzytelności.
Wyjątkiem od zasady jest możliwość wyłączenia prawa do nieruchomości lub jej ułamkowej części z masy upadłości. Możliwość wyłączenia z masy upadłości zachodzi przede wszystkim, gdy nieruchomości nie można zbyć z zachowaniem przepisów ustawy, a dalsze pozostawanie tych składników majątku w masie upadłości będzie niekorzystne dla wierzycieli z uwagi na obciążenie masy upadłości związanymi z tym kosztami. Decyzję o wyłączeniu nieruchomości masy podejmuje Sędzia-komisarz.
W ostatniej kolejności należy zwrócić uwagę na wpływ ogłoszenia upadłości konsumenckiej na postępowanie egzekucyjne skierowane do nieruchomości prowadzone przez Komornika Sądowego.
Zgodnie z ogólną zasadą prawa upadłościowego, postępowania egzekucyjne skierowane do majątku wchodzącego w skład masy upadłości, wszczęte przed dniem ogłoszenia upadłości, ulega zawieszeniu z mocy prawa z dniem ogłoszenia upadłości. Postępowanie to umarza się z mocy prawa po uprawomocnieniu się postanowienia o ogłoszeniu upadłości.
Opisana regulacja ma zastosowanie również w przypadku egzekucji prowadzonej z nieruchomości.
Przykład:
Marek Zadłużony jest właścicielem nieruchomości mieszkalnej, co do której Komornik Sądowy Łukasz Bezlitosny prowadzi egzekucję. Na dzień 15 marca 2025r. wyznaczono termin drugiej licytacji komorniczej. Marek Zadłużony obawia się, że nieruchomość zostanie zlicytowana za 2/3 wartości. Marek Zadłużony 1 marca 2025r. złożył wniosek o ogłoszenie upadłości konsumenckiej, a już 14 marca 2025r. Sąd wydał postanowienie o ogłoszeniu upadłości. Licytacja zaplanowana na 15 marca 2025r. nie odbędzie się, a nieruchomość wejdzie do masy upadłości.
Marek Zadłużony będzie mógł mieszkać w nieruchomości do czasu sprzedaży nieruchomości przez syndyka, a ceny uzyskanej ze sprzedaży otrzyma kwotę na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Możliwość ogłoszenia upadłości konsumenckiej i wprowadzenia do masy upadłości środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przez Komornika Sądowego trwa do czasu przysądzenia własności nieruchomości po sprzedaży licytacyjnej. Jeżeli Sąd upadłościowy wyda postanowienie o ogłoszeniu upadłości wcześniej niż Sąd egzekucyjny postanowienie o przysądzeniu własności, wówczas środki ze sprzedaży zostaną wydane syndykowi. Sąd egzekucyjny będzie mógł w takim przypadku przysądzić własność nabywcy licytacyjnemu, przy czym podziałem środków ze sprzedaży zajmie się już syndyk.
Upadłość konsumencka właściciela nieruchomości lub osoby, której przysługuje inne prawo do nieruchomości będzie co do zasady postępowaniem bardziej skomplikowanym od upadłości osoby, która tego rodzaju majątku nie posiada. Jednocześnie, upadłość konsumencka, w ramach której sprzedana zostanie nieruchomość daje osobie zadłużonej możliwość uzyskania z ceny sprzedaży środków na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na okres od 12 do 24 miesięcy.
W przypadku wcześniejszego znalezienia nabywcy nieruchomości (np. osoby najbliższej) możliwe jest przeprowadzenie upadłości konsumenckiej z zastosowaniem tzw. przygotowanej likwidacji, w ramach której nieruchomość zostanie sprzedana wskazanej osobie.
Jeśli masz pytania dotyczące upadłości konsumenckiej, w tym upadłości konsumenckiej związanej z nieruchomością zapraszam do bezpośredniego kontaktu.
Zapraszam na konsultację, w trakcie której postaram się wyjaśnić wszelkie zawiłości postępowania.
Pierwsza konsultacja dotycząca ogłoszenia upadłości konsumenckiej trwająca do 45 minut jest niezobowiązująca i nieodpłatna.
Każda relacja zaczyna się od pierwszego kontaktu. Możesz do mnie zadzwonić lub napisać SMS bądź wiadomość e-mail.
Możesz również skorzystać z formularza kontaktowego zamieszczonego po prawej stronie.
Telefony odbieram w dni robocze od 10:00 do 18:00. Jeśli nie odbiorę lub nie odpisuje od razu, to najpewniej pomagam w tym czasie innej osobie, a do Ciebie odpiszę lub oddzwonię w późniejszym terminie.
Aleja Wyzwolenia nr 70 lok. B112
71-506 Szczecin
Silver Office I wejście F